ABOUT

עו"ד קפלן הינו יו"ר (משותף) של ועדת מיסוי מקרקעין לשכת עוה"ד מחוז מרכז.

יהודה קפלן מדווח על עסקאות המקרקעין לרשות המיסים באמצעות "מערכת מייצגים". הדיווח הישיר מקדם את הטיפול בשומות, וחוסך את הקלדת הדיווחים ברשות המיסים. מייד לאחר הדיווח מתקבל מספר שומה, וניתן להעביר באמצעות סריקה את המסמכים הנילווים לשומה.

פעולות בסיסיות של עורך הדין בייצוג מוכר

בדיקת בעלות

האם הדירה שמיועדת למכירה רשומה ע"ש המוכר? פעולה ראשונה הינה הוצאת נסח טאבו.

קיימים מצבים שמוכר יוצא לשוק ואף מוצא קונה, אבל מסתבר שהדירה אינה רשומה סופית על שמו.

1.  הדירה רשומה ע"ש הבעלים הקודם -מסיבה כלשהי לא הושלם הרישום  על המוכר בקנייה.

2.  דירת ירושה - טרם נתקבל צו ירושה, או שנתקבל צו מתאים אך הצו לא נרשם בטאבו.

3.  הדירה רשומה בחברה משכנת/רשות מקרקעי ישראל, וטרם נרשמה בטאבו. 

    במקרה כזה יש להוציא אישור זכויות מהחברה המשכנת ורמ"י.

4. בדירות מעבר לקו הירוק, הדירה רשומה, בדרך כלל, בחברה המשכנת ובמינהל האזרחי בבית אל, ומשם יש לקבל                         אישורי זכויות.

בדיקת מיסוי

האם ישנה חבות בהיטל השבחה?

האם יש חבות במס שבח?

היטל השבחה

זהו היטל שמשולם לרשות המקומית. בדרך כלל המוכר נושא בהיטל. ההיטל חל, אם קיימת תכנית שמשביחה את הנכס הנמכר. היטל ההשבחה הינו 50% מההשבחה!!!!

כאשר ישנן זכויות בנייה נוספות, מחיר הדירה צריך לשקף את הזכויות הנוספות שלא נוצלו. על המוכר לדעת, כי מחיר הנטו שיקבל מדירה, יקטן לעיתים בעשרות ואפילו מאות אלפי שקלים חדשים, בגלל רשלנות של אי בדיקה. לא זו בלבד שימכור את הדירה במחיר מוקטן, הוא עלול להיות בחסר במימון בדירה שיקנה.

חשוב!! יש עיריות, כגון עיריית פתח תקווה שנותנות אישור מקדים על היעדר היטל השבחה, אך מסייגות את האישור שצריכים להתקיים התנאים של סע' 19 (ג) לתוספת השלישית. (לשים לב מהו הנוסח שניתן באישור האם מותנה בתנאים או ללא תנאי)

תאונת מס: בהעברת בעלות לרבות אם יורשים מוכרים את הדירה, יש לבדוק אם חלפו 4 שנים מיום אישור תכנית משביחה. אף אם שטח הדירה כולל ההשבחה אינו מגיע ל 140 מ"ר, גם אם הבנייה נגמרה הרבה מעל 4 שנים. אם טרם חלפו 4 שנים מאישור התכנית המשביחה, הדירה חייבת בהיטל השבחה. יש גם לבדוק אם הדירה משמשת למגורי מבקש הפטור או קרוביו.

מס שבח

חוק מס שבח הינו חוק סבוך, שמתוקן חדשות לבקרים. בשנת 2013 בוצעה רפורמה במיסוי, בעיקר למי שיש יותר מדירה אחת ושליש בדירה נוספת. רק עורכי דין המתמחים במסוי מקרקעין, יוכלו לתת למוכר הערכת נכונה, האם בעסקה חבות במיסוי, והעיקר מה גובה המיסוי.

תכנון מס לא נכון, יותיר את המוכר עם עשרות רבות ולעיתים מאות אלפי שקלים, פחות ממה שקיווה להשיג במכירה.  

מומחה מיסוי מקרקעין ישאל את השאלות הנכונות, שייתכן ויכולות למנוע תשלום מס, או לחלופין להפחית משמעותית את גובה תשלום המס.

רק עו"ד מומחה במיסוי מקרקעין, יכול לחשב מראש את סכום המס, ולתת למוכר מידע כמה יישאר לו "ביד".  

מסקנה: יש לפנות לעורך הדין, שמומחה במיסוי מקרקעין, הרבה לפני שמוציאים את הדירה לשוק ולפני שקובעים את מחיר הדירה המבוקש.